配图来自Canva可画

对于绝大部分人来说，买房是人生的一笔必要消费 ，但不断上涨的房价却让打工人苦不堪言。而正是因为需求高 、交易单价高的特点，房产交易的各个环节都具有巨大的市场，吸引了众多玩家前来捧场 。双11期间 ，天猫、京东、苏宁都宣布了对房产交易的加码。

而身为国内最大的房产交易平台，在8月13日登陆纽交所的贝壳找房，近日也公布了其上市以来的首份财报。

财报开门红下的隐忧

根据财报数据 ，贝壳第三季度的平台总交易额（GTV）为1.05万亿元 ，同比增长了87.2%，今年前三个季度的总GTV已突破2万亿，超过去年全年总量 。而这也带动了营收的增长 ，贝壳第三季度总营业为205亿元，相比于去年同期的120亿元，同比增长了70.9%。

作为房产交易中介的贝壳 ，平台交易总额和营收的增长，自然和体系内的门店 、经纪人以及用户有着不小的关系。而三季度，贝壳在这几个方面也有不错的增长成绩 。

截止9月底 ，贝壳平台链接的门店数已经超过4.4万家，同比增长41.7%，超过47.7万的房产经纪人被链接在贝壳的平台内 ，同比增长了50.7% 。同时，贝壳平台三季度的月活跃用户为4790万，同比增长了82.1%。

贝壳公布的第一份成绩单 ，在一片欣欣向荣之中 ，同样有着隐患。

平台内经纪人数量的增加，在扩大贝壳找房规模的同时，也加大了平台在佣金方面的成本支出 。财报显示 ，三季度公司内部的佣金和薪酬成本为66亿元，同比增长了36.2%，而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也从去年的32亿元增加至77亿元。

从内外部成本支出的比重可以看出 ，贝壳的销售渠道结构正在发生变化。而这也让三季度贝壳在实现毛利增长至44亿元的同时，毛利率较去年同期下滑了3.1个百分点至21.3% 。

这也影响到了贝壳的净利润。虽然在财报中贝壳表示，经过调整之后三季度的净利润达到了18.58亿元 ，但是调整之前，三季度贝壳的净利润只有7500万元，相比于去年同期的3.8亿元下跌80%。

总体来看 ，贝壳通过牺牲盈利，从而换取了比较喜人的规模扩张速度 。虽然这种模式并不是不可取，但是依旧会让外界对贝壳的盈利能力产生怀疑。

稳存量业务

平台内的现有房产业务 ，是保证贝壳规模扩张的最稳定基石。

举例来说 ，二手房交易在房产交易中所占的比重一直很大 。这主要是因为在很多城市中，城市核心区基础建设较完善，而生活较为便利的城区几乎没有空闲地皮可以开发新楼盘 ，这就导致很多刚需房的年轻购房者只能选择二手房交易。

但是二手房交易过程中，房屋质量、物业服务、产权手续等多方面问题都会成为购房者的“拦路虎”，另外服务质量层次不齐的中介 ，同样也会影响到购房者的消费体验。当然不只是二手房交易，这种问题普遍存在于房产交易中，而这也就成了众多中介平台的挑战 。

贝壳同样需要面对这种挑战 ，解决办法主要有两个方面 。

首先是持续释放ACN网络的优势。ACN全称经纪人合作网络，简单来说，就是将房源 、顾客等信息共享自平台内 ，不同于以往房产交易只有一个经纪人。ACN模式之下，一次房产交易有一整个团队进行分工合作 。

虽然这种合作的经纪人模式，会在一定程度上降低一些单个经纪人的成交单数 ，但是却可以在合理分工之后 ，掌握更清晰的房源信息，提升整体团队的效率，保证组员收入的同时也保证了消费者能享受到更好消费体验。

其次是通过线上化提效交易过程。房产交易的特殊性就在于必须的线下属性 ，但这并不说明发力线上是没必要的，比如疫情期间线下看房成了一种奢侈，线上看房就成了必要 。

于是贝壳加速将5G 、VR、线上签等技术应用在自身平台之中 ，这不仅减少了交易过程中购房者和经纪人不必要的折腾，让购房者享受更加便捷的消费体验，也能提升平台的整体效率。

基于这两方面的原因 ，贝壳的现有房产交易取得了不错的成绩。根据财报，三季度贝壳平台内现有房产的GTV从去年同期的3354亿元增长至今年的5761亿元，增长幅度超过70% 。而现有房产交易服务所获得的营业收入也从去年的61亿元增长46.2% ，达到88亿元。

拓新业务，迎新挑战

有了稳定发展的存量业务，贝壳开展新房业务就有了一定的保障。新房对比二手房来说 ，各方面信息更统一 ，方便平台管理；同时新楼盘主要集中在一二线城市的二环外地区以及低线市场中，有助于平台挖掘下沉市场 。

三季度贝壳在新房业务也取得了不错的成绩。新房交易总额从去年同期的2045亿元增长至4207亿元，增长幅度达到106% ，而新房交易所取得的营收则达到了111亿元，同比增长了95%，增长能力确实十分喜人。

这得益于贝壳加深了和B端房企的合作 ，中海、保利 、碧桂园等大型房企的一手房源都出现在贝壳平台之中 。并且贝壳与很多大型房企的合作是长期的，这也将持续为贝壳释放红利 。

但是竞争对手总是来自意想不到的领域，在联合了易居之后 ，阿里今年以来在房产领域的动作最猛，而天猫好房更是和贝壳的新房业务形成直接的竞争。同样是大品牌的一手房源，天猫好房上的价格却有着很大的优惠 ，这对于贝壳而言是个不小的冲击。而在用户流量、技术支持、资本实力等方面，天猫好房有着贝壳难以企及的优势 。

房产电商：不确定性依旧

就像贝壳CEO彭永东说的，贝壳面对的是一个供给不确定 、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。

房产交易过程中涉及到开发商 、中介平台、经纪人、卖房者 、购房者等多个角色 ，而正是因为众多的参与者和繁琐的交易环节 ，让房产电商难以标准化的问题一直存在，也就造就了这个充满不确定性的市场。

也正是这种不确定性，一直是房产电商平台向前进步的最大阻碍 ，对房产电商平台来说，至少需要解决以下两方面的难题 。

首先是尽量简化房产交易的环节。就像电路图一样，每多一段导线都会增加电阻增加能耗 ，同样，每多一个环节都会给房产交易增加一层不确定性。

其次是尽量将B端和C端都掌控在体系之中 。这个B端不仅仅是大型房企，更包括了卖房者、经纪人等小B端。将B、C两端的数据 、信息等整合起来 ，更能提高平台内房源的确定性，从而更好调节供需关系。

虽然目前的贝壳在这两个方面都有一定的动作，但是依旧是在比较浅层的领域 ，比如在B端和C端，贝壳的动作只是在营销层面，这不能从根本上解决整个市场的不确定性问题 ，还需要进一步深化到交易的每一个场景之中 。而这也让交出首份财报的贝壳 ，不得不面对更加困难的挑战。

文/刘旷公众号，ID：liukuang110

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