近年来随着房产信息化的稳步推进,市场上逐渐涌现出了一大批诸如安居客、贝壳找房(以下简称“贝壳 ”)等数字化房地产中介平台。在众多平台中 ,贝壳凭借其独特的模式和创新的理念,使其市占率得到了飞速提升,它也在很短时间内就长成了行业翘楚 。

不过 ,随着国家加大了对房产市场的整顿,国内房地产市场开始出现整体降温,各大房企的生存也变得日益艰难。作为国内最大的房地产中介平台 ,贝壳自然也难以幸免。

(配图来自Canva可画)

增收不增利

近日,房地产中介平台贝壳找房发布了2021年第二季度财报 。财报显示,该季度贝壳营业收入为241.73亿元 ,同比增长了20%;净利润仅11.15亿元 ,较去年同期的28.38亿元同比大幅下滑了60%,增收不增利的现象尤其明显。

分业务来看,该季度贝壳二手房交易服务营收为96.28亿元 ,同比增长4%;新房交易服务营收为138.85亿元,同比增长31.9%;新兴服务和其他服务营收为6.59亿元,同比增长50.6%。而各项业务的高速增长 ,均得益于消费者对其服务品质的高度认可 。财报显示,该季度贝壳移动端月均活跃用户(MAU)高达5211万人,同比提升了33.5%。

不过 ,各大业务的显著增长,似乎并未拉动其毛利率水平的有效提升,甚至还出现了增收不增利的现象。据悉 ,2021年第二季度贝壳毛利润仅为53亿元,与去年同期的66亿元相比减少了20%;而其毛利率仅22.1%,相比去年同期的32.5% ,下滑了10.4个百分点 。

贝壳利润出现下滑 ,主要与其营业成本的大幅上升有关 。财报显示,贝壳该季度营业成本为188亿元,与去年同期的136亿元相比 ,大幅增长了38.6%。而营业成本增高最主要的原因之一则是由于门店与经纪人数量的大幅增加。财报显示,该季度贝壳的门店及经纪人数量均呈增长之势,门店达52868家 ,同比增长25.1%;经纪人则有548600人,同比增长20.3% 。

整体来看,贝壳的核心数据均呈现了一定的增长之势。不过 ,虽然贝壳一切都在向好发展,但无论是在内部还是外部,贝壳都面临着不同的难题。

内部业务承压

虽然该季度贝壳各项业务的增长十分引人瞩目 ,但向好的业绩却并未给其股价带来更多利好 。据悉,贝壳8月13日收盘价为每股17.8美元,已跌破了每股20美元的发行价 ,相比去年8月13日贝壳上市首日每股37.44美元的收盘价几乎腰斩不说 ,与去年11月20日每股79.40美元的最高价更是无法相提并论。而在贝壳股价一路下滑的背后,其各项业务存在的潜在风险也在加剧。

一来,政策严格监管下二手房市场遇冷 ,贝壳二手房交易增长也几乎陷入停滞 。随着今年年初各地“上调二手房贷利率”“二手房指导价”等一系列调控措施陆续出台,二手房交易热度和成交量均开始有所降低。而二手房业务作为贝壳的支柱业务,自然也在监管重压的冲击下 ,交易量出现明显下滑。据悉,今年6月贝壳有近50个城市的二手房成交量,环比下降约20% 。

二来 ,贝壳的新房交易虽然仍在维持稳定增长,但该业务也存在着一定风险。近年来贝壳线上线下的野蛮扩张使其体量日渐庞大,而由“规模 ”带来的优势 ,虽使贝壳在新房渠道方面掌握了更大的话语权,但同样也使其受到了越来越多的反垄断质疑。

另外,新房业务虽已成为贝壳的第一大营收来源 ,但其交易额却仍低于二手房 ,未来贝壳的新房业务能否继续维持高增长,仍然充满了不确定性 。财报显示,2021Q2贝壳总交易额(GTV)达1.22万亿元 ,同比增长22.2% 。二手房GTV为6520亿元,同比增长11.7%;新房GTV为4983亿元,同比增长32.3%。

三来 ,新兴业务增长虽快但基数太低,想成新的增长引擎目前仍有一定困难。贝壳二手房和新房业务的增长日渐缓慢,而新兴服务和其他服务的营收增速却高达50% ,有望成为拉高贝壳营收的新的增长点 。贝壳也深知这一点,于是开始在该业务上持续发力,但由于该业务占总营收的比例只有3% ,基数实在过低,所以其成为贝壳支柱业务还需要较长的时间。

显然,随着二手房调控政策不断收紧 ,贝壳的盈利能力或多或少都受到了影响;再加上灵魂人物辞世 ,贝壳内部更是承受了巨大震动。所以,即便是拥有了万亿市场,贝壳依然不能高枕无忧 。

外部扩张受限

贝壳现在虽然已经在国内房企市场名列前茅 ,但仍要承受来自外界的各种各样的压力。所以,即便是在同行中鲜有敌手,贝壳仍存在诸多挑战。

首先 ,在用户规模上,贝壳就被58旗下的安居客压了一头 。众所周知,有了用户就有了变现的资本 ,所以用户对互联网平台的重要性毋庸置疑。然而根据Mob研究院发布的《2020下半年中国移动互联网大报告》显示,安居客 、贝壳找房的在装用户数分别为3295.3万人、1987.6万人,链家为1000.1万人 ,安居客的用户规模实属业内第一,贝壳只能紧随其后屈居第二。

其次,万亿地产江湖中 ,除了老对手安居客 ,还在不断涌现出的各类新秀要与贝壳分羹 。作为房产中介中战线最长、护城河最深的平台,贝壳一直是行业内各玩家狙击的目标。不管是纯线上的58同城,还是线下的易居 、我爱我家等老对手 ,亦或是恒大的房车宝、万科的朴邻、碧桂园的有瓦等一众新秀,都铆足了劲儿想要从贝壳的手中分一杯羹。

最后,贝壳的科技属性不高 ,在市场上没有极其突出的竞争优势 。贝壳上市时就定位于“以科技为驱动的服务平台”,但经过一年的发展,其收入结构依然是超过97%的营收 ,来自于新房 、二手房的交易佣金,而具有科技属性的特许经营服务及其他增值业务产生的收入占比还不到3%,远远难以与其科技之名相提并论 。

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